RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

„Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (§28 Abs. 4 II.BV).

Es handelt sich bei Schönheitsreparaturen also primär um Streicharbeiten, die üblicherweise der Mieter im Zuge des Mietverhältnisses auf Grund einer vertraglichen Klausel zu übernehmen hat.

Zulässige Klauseln sahen bis dato so aus, dass der Mieter verpflichtet wurde Schönheitsreparaturen durchzuführen sobald die Notwendigkeit bestand, wobei von einer solchen Notwendigkeit im allgemeinen bei Küchen und Bädern nach 3 Jahren, bei Wohn- und Schlafräumen nach 5 Jahren und bei Nebenräumen nach 7 Jahren ausgegangen werden konnte. Formulierungen wie „im allgemeinen“ sollten dabei zeigen, dass die dargestellten Fristen nicht zwingend eingehalten werden mussten, sondern nur als Orientierungshilfe dienen sollten. Eine starre Fristenvorgabe, die dem tatsächlichen Nutzungszustand nicht Rechnung trägt, ist nämlich nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Auch bei diesen zulässigen Klauseln war jedoch stets problematisch, dass nicht zwischen Wohnungen unterschieden werden musste, die renoviert oder unrenoviert vermietet wurden.

In dem Fall, dass eine Wohnung vollständig renoviert übergeben wurde, erschien es nicht unangemessen, wenn ein Mieter seine durch Verschleiss entstandenen optischen Abnutzungsspuren an Wänden ausbessern und, spätestens bei Auszug, streichen musste.

Es erschien jedoch durchaus unbillig, wenn eine unrenovierte Wohnung vermietet wurde und der Mieter auf Grund der zulässigen Schönheitsreparaturklausel im Laufe des Mietverhältnisses streichen und so die Wohnung quasi renovieren musste. Der Vermieter konnte sich so auf Kosten des aktuellen Mieters die Schäden des Vormieters beseitigen lassen.

Gleichwohl war dies bis dato zulässig.

Nunmehr hat der BGH jedoch mit Beschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) auf Grund der oben aufgezeigten Argumentation Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit einer solchen Klausel bei unrenoviert überlassenen Wohnungen geäußert.

Zur Entscheidung kam es dann zwar nicht mehr, da die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten, aber die Tendenz des BGH ist eindeutig. Der BGH wird mit Sicherheit in nächster Zeit über eine solche Klausel zu entscheiden haben. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird dies das Ende der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenovierten Wohnungen sein.

TIPP für den Vermieter:

Für den Fall, dass eine renovierte Wohnung überlassen wird, sollte dieser Zustand im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll explizit festgehalten werden.

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