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Der Mietvertrag im Erbfall

  • Posted on 2nd Dezember 2014,
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RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mit dem Tode einer Person geht deren gesamtes Vermögen, einschließlich aller Rechte und Pflichten, auf den oder die Erben über. Wohnte der Verstorbene in Miete, so stellt sich für die Hinterbliebenen bzw. den Erben dann die Frage, welche Auswirkungen das Ableben auf den Mietvertrag hat.

1. Grundsatz

Nachdem durch den Erbfall alle Rechte und Pflichten auf den Erbe übergehen, rückt dieser automatisch (als neuer Mieter) in den bestehenden Mietvertrag ein. Dies bedeutet, dass der Erbe zum einen die gemietete Wohnung im Rahmen des bestehenden Mietvertrages nutzen darf, zum anderen jedoch auch, dass er die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag übernimmt und insoweit auch die vereinbarte Miete an den Vermieter zahlen muss.

2. Die Möglichkeit der Kündigung

In den häufigsten Fällen hat der Erbe, der nicht in der Mietwohnung gewohnt hat, naturgemäß kein Interesse daran, die Wohnung zu nutzen und Mieten zu entrichten. Infolgedessen sieht das Gesetz für den Erbfall besondere Kündigungsvorschriften vor, um dieser Interessenlage gerecht zu werden.

Der Erbe (als Mieter) sowie der Vermieter sind im Falle des Todes des Mieters berechtigt, innerhalb eines Monats nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 564 BGB).

 a.) Die Monatsfrist:

Beide Parteien müssen also von Ihrem Kündigungsrecht innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todes Gebrauch machen. Verstreicht dieser Termin, so steht den Parteien kein weiteres Sonderkündigungsrecht zu. Es verbleibt bei den gesetzlichen bzw. vertraglichen Regelungen. Hatten der Erblasser sowie der Vermieter bspw. im Mietvertrag einen Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von vier Jahren vereinbart und ist dieser Zeitraum im Zeitpunkt des Todes noch nicht abgelaufen, so bleiben die Erben an diese Laufzeit des Vertrages gebunden, wenn sie die Monatsfrist ungenutzt verstreichen lassen.

Es kann daher beiden Parteien nur empfohlen werden schnellstmöglich Nachforschungen anzustellen, um herauszufinden wer Erbe bzw. wer Vermieter ist und somit an einen tauglichen Adressaten einer Kündigung zu gelangen. Erbe und Vermieter sind jeweils verpflichtet Namen und Anschrift des neuen Vertragspartners herauszufinden. Unterlassen sie dies mit der Folge, dass die Monatsfrist versäumt wird, so verliert jede Partei ihr Recht zur Sonderkündigung.

b.) Die Kündigungsfrist

Gelingt es dem Erbe bzw. dem Vermieter innerhalb der oben aufgezeigten Monatsfrist eine Kündigung auszusprechen, so wirkt diese zum nächsten dritten Werktag eines Monats mit der Folge, dass das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats als gekündigt gilt (§ 573d Abs. 2 BGB).

Ein besonderer Kündigungsgrund muss nicht vorgebracht werden. Der Gesetzgeber sieht also davon ab, Personen mittels eines Mietvertrages dauerhaft aneinander zu binden, welche sich im Vorfeld nicht kannten.

3. Ausnahmefall gemeinsamer Haushalt durch Eheleute

Eine Sonderregelung gilt für den Fall, dass eine Wohnung von Eheleuten und ggf. Kindern bewohnt wird.

a.) Das Eintrittsrecht der Familie

Besteht der Mietvertrag lediglich zwischen einem Ehegatten und dem Vermieter und nicht zwischen beiden Eheleuten und dem Vermieter, so tritt der verbleibende Ehegatte als neuer Mieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Das gilt im Übrigen auch für den Lebenspartner (§ 573 Abs. 1 BGB).

Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, so treten wiederum diese in das Mietverhältnis ein, wenn kein verbleibender Ehegatte ebenfalls die Wohnung bewohnt, der seinerseits Eintritt (§ 563 Abs. 2 BGB).

Der Lebensmittelpunkt der Eheleute bzw. Familie bleibt also auch im Todesfalle eines Ehegatten geschützt. Der Vermieter kann in diesem Falle nicht aufgrund des Erbfalls kündigen. Ihm steht kein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn in der Person, welche nach den zuvor aufgezeigten Grundsätzen in das Mietverhältnis eingetreten ist, ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt, sodass es dem Vermieter nicht zumutbar ist, an den Vertrag gebunden zu bleiben. Dies stellt jedoch einen absoluten Ausnahmefall dar.

b.) Kein Interesse der Familie am Eintritt

Haben der Ehegatte bzw. die Kinder kein Interesse daran, in das Mietverhältnis einzutreten, so müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, erklären (§ 563 Abs. 3 BGB). Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt, mit der Folge, dass der Ehegatte bzw. die Kinder auch nicht für die mietvertraglichen Verpflichtungen haften und Miete zahlen müssen.

Im Gegenzug ist der Vermieter nun wiederum berechtigt, das Mietverhältnis gegenüber den Erben zu kündigen. Von diesem Kündigungsrecht muss er wiederum innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Nichteintritt des Ehegatten bzw. der Kinder gegenüber den Erben Gebrauch machen.

4. Fazit

Ungeachtet der anderen Themenkomplexe und Probleme, mit welchen sich die Erben und auch die Vertragspartner des Erblassers im Erbfalle auseinander setzen müssen, so gilt es besonderes Augenmerk auf die mietrechtliche Situation zu werfen. Die oben aufgezeigte Monatsfrist sollte im Hinterkopf behalten werden. Nur innerhalb dieser Frist können sich Erbe und Vermieter unter gewissen Voraussetzungen vom Vertrag lösen und insoweit finanziellen Belastungen vorbeugen. Ehegatten und Kinder, welche mit dem Verstorbenen gemeinsam in einer Mietwohnung lebten, dürfen beruhigt sein. Sie treten zunächst automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein mit der Folge, dass der Lebensmittelpunkt erhalten bleibt.

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