RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein in der Praxis häufig auftretendes Problem ist eine falsche Flächenangabe im Mietvertrag.

Dies kann für den Vermieter finanziell einschneidende Folgen haben.

1.) Konsequenz für die Pflicht zur Zahlung der Miete:

Weicht die im Mietvertrag angegebene qm-Fläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, liegt ein Sachmangel vor, da der gegebene Ist-Zustand vom vereinbarten Soll-Zustand in negativer Weise abweicht. Der Mieter kann jedoch hieraus erst dann Rechte herleiten, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt. Nur dann überschreitet, nach Auffassung des BGH, der Mangel die Schwelle zur Erheblichkeit. Erst dann geht der BGH von einer Beeinträchtigung für den Mieter aus. In diesem Fall kann der Mieter entsprechend der Abweichung die Miete kürzen.

Beispiel: Ist im Mietvertrag eine Fläche von 100 qm vereinbart, bei einer Miete (inkl. Betriebskostenvorauszahlung) in Höhe von 500,00 €, und weist die Wohnung tatsächlich nur eine Größe von 80 qm auf, so kann der Mieter die Miete um 20% reduzieren auf insgesamt 400,00 €. Beträgt die tatsächliche Wohnfläche hingegen 92 qm, statt der vereinbarten 100 qm, so kann der Mieter keine Rechte geltend machen, da die 10 %-Hürde nicht überschritten wurde.

2.) Konsequenz für die Nebenkostenabrechnung:

Wird im Mietvertrag die Wohnfläche angegeben, so ist diese Vereinbarung grundsätzlich auch für den Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung bindend, sofern es um nicht-verbrauchsabhängige Positionen geht. Selbst wenn der Vermieter eine Firma mit der Erstellung beauftragt und diese zu dem Ergebnis kommt, dass tatsächlich eine Wohnfläche von 150 qm vorliegt, statt angegebener 100 qm, so darf der Vermieter grundsätzlich nur die Kosten für die 100 qm umlegen.

Ein Vermieter, der sich lediglich über die Größe geirrt hat, hätte deshalb die Folge zu tragen, dass er über einen langen Zeitraum an seine falsche Angabe gebunden wäre. Denn im Gegensatz zu anderen Verträgen kann sich ein Vermieter nicht ohne weiteres aus dem Mietvertrag lösen. Ein solcher Irrtum begründet dabei keinen Kündigungsgrund. Die finanziellen Einbußen wären erheblich. In Folge dessen hat der BGH entschieden, dass bei einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % der gutgläubige Vermieter geschützt werden muss, damit er nicht auf Dauer an seinen Irrtum gebunden bleibt. In diesem Fall ist der Abrechnung dann doch -entgegen der Angaben im Mietvertrag- die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen (BGH, ZMR 2007, 681).

Kennt der Vermieter jedoch die tatsächliche Wohngröße und macht er gleichwohl eine falsche Angabe im Mietvertrag, beispielsweise aus Nachlässigkeit, so ist er nicht schützenswert. Es gilt dann die vereinbarte Flächenangabe, auch wenn ihm dadurch ein Nachteil entsteht.

 

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