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Die Kündigung wegen Eigenbedarf

  • Posted on 10th Juni 2014,
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RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Streiten sich Vermieter und Mieter regelmäßig, so wird früher oder später der Wunsch des Vermieters laut, das bestehende Mietverhältnis aufzukündigen.

Nun ist jedoch der Vermieter in seinen Kündigungsrechten eingeschränkt. Er kann, im Gegensatz zum Mieter, nicht einfach grundlos kündigen, sondern muss seine Kündigung auf einen Kündigungsgrund stützen.

Dabei gibt das Gesetz in einer nicht abschließenden Aufzählung Kündigungsgründe vor. Neben einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), worunter im Regelfall der Zahlungsverzug des Mieters zu verstehen ist, sieht das Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vor, sofern der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt.

Dieser Kündigungsgrund, der wohl den bekanntesten Kündigungsgrund darstellt, wird am häufigsten „missbraucht“ um unliebsame Mieter loszuwerden. Häufig erhalten die nicht mehr gewollten Mieter eine Kündigung mit der pauschalen Behauptung, dass die Wohnung nun für den Sohn oder die Tochter benötigt werde.

Diesem Missbrauch hat der BGH zwischenzeitlich dadurch einen Riegel vorgeschoben, dass er enge Voraussetzungen an die Eigenbedarfskündigung geknüpft hat. Eine pauschale Behauptung, wonach die Räumlichkeiten gebraucht werden, genügt nicht mehr. Vielmehr muss sich der Eigenbedarf auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe stützen, die im Kündigungsschreiben so detailliert dargestellt werden müssen, dass dem Mieter die Überprüfung und Nachvollziehbarkeit möglich ist (bspw. BGH NJW 88, 904).

Wann vernünftige Gründe vorliegen, welche eine Kündigung rechtfertigen, ist eine Frage des Einzelfalls. Hier ist die Rechtsprechung des BGH „weicher“ geworden. Der Wille des Vermieters „in den eigenen Räumen zu wohnen“ ist dabei zwar in der Regel noch nicht ausreichend. An eine weitere Begründung werden allerdings zwischenzeitlich keine allzugroßen Voraussetzungen mehr geknüpft. Ist die akutell vom Vermieter bewohnte Wohnung zur Lebensgestaltung zu klein, die vermietete Wohnung hierfür besser geeignet, so dürfte dies ausreichend sein, um eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen.

Das Bundesverfassungsgericht hat zwischenzeitlich sogar eine Eigenbedarfskündigung für eine Zweitwohnung bestätigt. In dem vom BVerfG entschiedenen Fall (23.04.2014, 1BvR 2851/13) hatte der Vermieter den Mietern seiner Zweitwohnung mit dem Argument gekündigt, dass er die Wohnung in einem regelmäßigen Turnus für einige Tage bräuchte, um seine uneheliche Tochter, welche in der gleichen Stadt wohnte, besuchen zu können. Das BVerfG bestätigte die Rechtsprechung der Instanzgerichte und sah hierin einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund um Eigenbedarf zu begründen. Die Kündigung wurde als wirksam erachtet.

Insgesamt lässt sich also eine Tendenz dahingehend feststellen, dass die Voraussetzungen an die Begründung von Eigenbedarf immer geringer werden. Bei vernünftigen Erwägungen geben die Gerichte dem Eigentumsrecht des Vermieters den Vorrang vor dem eigentlich gleichwertigen -eigentumsähnlichen- Besitzrecht des Mieters an der Wohnung.

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