RA Jörg Bach - Spezialist für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Neigt sich das Mietverhältnis dem Ende zu, drängt sich dem Mieter häufig die Frage auf, ob er die Mietwohnung weiß streichen muss.

Bei der Verpflichtung zu streichen handelt es sich um eine sogenannte Schönheitsreparatur.

Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV umfassen Schönheitsreparaturen nämlich „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Zwischenzeitlich ist – durch diverse Entscheidungen der Gerichte – noch das Reinigen der Teppichböden hinzugekommen. Im Großen und Ganzen geht es jedoch um Malerarbeiten.

Nach der Gesetzeskonzeption trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, ebenso wie die normale Instandhaltung der Räumlichkeiten. Hierfür erhält er als Ausgleich die Miete. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch, anders als die Instandhaltungspflicht, durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter übertragen werden. Man muss also in den Mietvertrag reinschauen und überprüfen, ob die Schönheitsreparaturen generell dem Mieter auferlegt worden sind bzw. es vielleicht eine gesonderte Klausel zum Streichen der Wohnung gibt.

Dies ist jedoch nur der erste Schritt. Im Hinblick auf die Frage, wann und in welchem Farbton der Mieter streichen muss, hat sich über die Jahre eine überaus mieterfreundliche Rechtsprechung entwickelt.

Dabei sei vorab darauf hingewiesen, dass die folgenden Entscheidungen primär die üblichen Formularverträge betreffen, die von den Parteien nur ausgefüllt werden müssen. Bei einem selbstentwickelten, individuell ausgehandelten Mietvertrag, der in der anwaltlichen Praxis kaum auftaucht, gelten andere Maßstäbe.

Für Formularverträge gilt folgendes:

  • Der BGH geht grundsätzlich davon aus, dass Vertragsklauseln unwirksam sind, die dem Mieter aufgeben während eines laufenden Mietverhältnisses die Wohnung in einem bestimmen Farbton streichen zu müssen (BGH Urteile vom 18.062008, VIII ZR 224/07; 18.02.2009, VIII ZR 166/08). Der Mieter darf selbst bestimmen, wie er „seine“ Wohnung gestaltet und wie er wohnt.
  • Bei Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kann der Vermieter verlangen, dass er eine ordnungsgemäße Wohnung erhält, die er, ohne den Anstrich ändern zu müssen, weitervermieten kann. Jedoch hat der BGH diesen Grundsatz zugunsten des Mieters eingeschränkt. Selbst wenn der Vermieter dem Mieter bei Anmietung eine weiße Wohnung überlässt, kann er bei Beendigung lediglich verlangen, dass der Mieter in hellen, neutralen Farben streicht (BGH Urteil vom 22.02.2012, VIII ZR 205/11). Es muss dem Mieter also ein Spielraum verbleiben.

Kurzum gesagt: während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter streichen, wie es ihm beliebt; bei Beendigung kann ihn jedoch eine Pflicht treffen, in hellen, neutralen Farben zu streichen. Mehr jedoch nicht.

Klauseln in Mietverträgen, die hierüber hinausgehen, sind unangemessen, verstoßen damit gegen § 307 BGB und sind im Ergebnis unwirksam. Folge einer unwirksamen Klausel ist, dass eine Pflicht zu streichen nicht besteht.

 

Share