RA Jörg Bach - Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

§ 6 der Heizkostenverordnung normiert die für den Vermieter bestehende Pflicht, die Kosten von Heizung und Warmwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch zu erfassen.

Der Vermieter soll den Verbrauch durch Ablesung ermitteln. Sinn der Vorschrift ist, den Mieter zur Energieeinsparung zu veranlassen. Der Gesetzgeber möchte möglichst vermeiden, dass den Mietern auf Grund der Vereinbarung einer Pauschalmiete die Möglichkeit offensteht, ihre Wohnung dauerhaft über das normale Maß zu beheizen. Lediglich in Ausnahmefällen findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung, beispielsweise dann, wenn die Anbringung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre, was wiederum dann der Fall ist, wenn sich die Kosten nicht innerhalb von 10 Jahren amortisieren würden (vgl. § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV). Auf diesen Ausnahmefall soll jedoch nicht eingegangen werden.

In Anbetracht dieses klaren gesetzgeberischen Willens erachtet der BGH die Vereinbarung einer sogenannten Bruttowarmmiete, bei der also alle Nebenkosten mit der monatlichen Miete abgegolten sein sollen, als unzulässig (vgl. BGH Urteil vom 19.07.2006, VIII ZR 212/05). Nach Auffassung des BGH muss eine solche Pauschalvereinbarung umgedeutet werden, in die Vereinbarung einer sogenannten Bruttokaltmiete (Pauschale für Miete und Kosten aller nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten) zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlungen auf die verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser).

Die Mietparteien kommen also um monatliche Vorauszahlungen auf Heizung und Warmwasser nicht herum und die damit verbundene Pflicht zur jährlichen Abrechnung nicht herum.

Sofern Vermieter und Mieter im Mietvertrag, trotz der gewollten Pauschalvereinbarung, eine Aufteilung des monatlich zu zahlenden Betrages in Miete und Nebenkosten vorgenommen haben, so werden diese vereinbarten Vorauszahlungen dann – unter Anwendung der Rechtsprechung des BGH –  nur auf die Heiz- und Warmwasserkosten angerechnet. Die restlichen Nebenkosten sind mit der Miete abgegolten. Der Vermieter muss dann wegen den Heiz- und Warmwasserkosten jährlich abrechnen. Da die gesamten Vorauszahlungen auf diese Positionen entfallen, ist regelmäßig mit einem Guthaben des Mieters zu rechnen.

Das Landgericht Saarbrücken hatte im Jahr 2013 einen Fall zu entscheiden, indem im Mietvertrag eine Aufteilung zwischen Miete und Nebenkosten fehlte. Als Miete war lediglich ein Betrag von 330,00 € angegeben. Da – unter Zugrundelegung der oben zitierten Rechtsprechung des BGH – davon ausgegangen werden musste, dass in diesem monatlichen Betrag auch eine Vorauszahlung auf die verbrauchsabhängigen Heizkosten inbegriffen sein muss, musste das Gericht die monatliche Vorauszahlung schätzen. Die Kammer orientierte sich am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes und schätzte die Heizkosten auf 0,84 € pro qm, was im zu entscheidenden Fall 44,52 € entspracht. Der Mieter zahlte also nach Auffassung des Gerichts im Ergebnis eine Bruttokaltmiete in Höhe von 285,48 € sowie eine Vorauszahlung auf die Heizkosten in Höhe von 44,52 €. Über die Heizkosten muss der Vermieter dann jährlich abrechnen (vgl. LG Saarbrücken Urteil vom 08.03.2013, 10 S 91/12).

Fazit:

Die oben veranschaulichte, komplexe Materie zeigt, dass der Versuch der Mietparteien, die Verwaltung eines Mietvertrages dadurch zu erleichtern, dass auf eine jährliche Abrechnung verzichtet werden soll, durchaus nach Hinten losgehen kann. Das gesetzgeberische Ziel ist klar: Reduzierung von Energielosen durch die Pflicht den Verbrauch zu erfassen.

 

 

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