RA Jörg Bach - Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Viele Vermieter sehen dem Ende eines Kalenderjahres mit Schrecken entgegen.  Grund: die pauschale Behauptung eines Mieters, er habe die abgerechneten Nebenkosten nicht verursacht. Meist ist diese Behauptung jedoch unerheblich.

Denn dann gilt es die vertraglich geschuldete Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dabei ist es leider nicht unüblich, dass sich Vermieter und Mieter um die Berechtigung einer Nebenkostennachforderung  streiten; oftmals jedes Jahr aufs Neue.

In Anbetracht ständig steigender Energiekosten, Grundsteuerbeträge und Versicherungsprämien endet eine solche Abrechnung häufig mit einer Nachforderung zu Lasten des Mieters, oftmals in einer Größenordnung zwischen 500,00 € und 1.000,00 € Euro. Regelmäßig hat der Mieter bereits über das Jahr Vorauszahlungen in einer Größenordnung zwischen 1.000,00 € und 2.000,00 € geleistet, sodass sich beim Mieter in Anbetracht der hohen Nachzahlung, die er zu leisten hat, ein Grundmissvertrauen einstellt.

Im Ergebnis verweigert der Mieter dann sehr oft die Nachzahlung mit dem Argument, dass der hohe Verbrauch an Heiz- und Warmwasserkosten „nicht nachvollziehbar“ wäre und er einen solchen „nicht verursacht haben könne“.  In diesem Fall war es früher für den Vermieter kaum möglich Beweis dahingehend zu führen, dass der Verbrauch und die damit einhergehenden Kosten tatsächlich vom Mieter verursacht worden sind. Aus diesem Grund blieben die Vermieter in der Vergangenheit auf ihrer Forderung sitzen.

Der BGH hat sich bei der Lösung dieses Problems auf die Seite der Vermieter gestellt.

Nach Auffassung des BGH ist das sogenannte pauschale Bestreiten von Nebenkosten als „nicht nachvollziehbar“ unzulässig (BGH VIII ZR 38/11). Damit wendet der BGH einen fundamentalen Grundsatz des Prozessrechts ( § 138 Abs. 3, 4 ZPO) auch auf Nebenkostenstreitigkeiten an. Legt der Vermieter eine formell wirksame und damit fällige Nebenkostenabrechnung vor, so kann der Mieter nicht einfach die Zahlung verweigern. Vielmehr muss er die Kosten, die sich aus unstreitigen Positionen ergeben in jedem Fall zahlen. Hat er Zweifel an einer -seiner Meinung nach- überhöhten Position, so muss er detailliert darlegen, wieso diese Kosten nicht von ihm verursacht sein können. Solange bzw. sofern ihm dies nicht gelingt, ist er zur Zahlung verpflichtet.

Fazit:

Meiner Meinung nach handelt es sich um eine überaus gelungene Lösung des BGH. Sofern der Mieter tatsächlich berechtigte Zweifel an Kostenpositionen hat, weil er zum Beispiel einen größeren Auslandsaufenthalt hinter sich hat und in diesem Zeitraum keine derartigen Kosten verursacht haben kann, oder weil sich vielleicht Umbauarbeiten in der Immobilie zugetragen haben, die vielleicht über den Stromzähler des Mieters gelaufen sind, so kann er diese vorbringen und wird gehört. Der Vermieter muss dann den Gegenbeweis führen, dass die Kosten doch vom Mieter verursacht worden sind. Nicht gehört wird hingegen der generell zahlungsverweigernde Mieter, dem es nur darum geht, auf Kosten des Vermieters Geld einzusparen.

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