RA Jörg Bach - Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

„Ich möchte die Miete kürzen“ ist häufig der erste Satz, den ich von meinen Mandanten im Falle einer Mietstreitigkeit zu hören bekomme.Hieraus folgt, dass für den Mieter, der anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen möchte, schon vor dem ersten Besprechungstermin klar ist, was sein Anwalt für ihn tun soll. Die Rechtsfolge steht also schon fest, bevor überhaupt der Sachverhalt aufgearbeitet und die Berechtigung einer Mietminderung diskutiert wurde. Wenn ich meinen Mandanten dann frage, warum er davon ausgeht, die Miete kürzen zu dürfen, so höre ich stets das gleiche. Unter Mietern sei bekannt, dass man die Miete kürzen dürfe, sobald die angemieteten Räumlichkeiten nicht mehr in Ordnung wären, also irgendeine Verschlechterung aufgetreten sei. Meistens handelt es sich dabei um die bekannten Feuchtigkeitsflecken an Wänden und Zimmerecken.

An dieser Stelle gilt es dann einzuhaken und auf die für den Mieter im Falle einer unberechtigten Mietminderung möglicherweise eintretenden, erheblichen Konsequenzen hinzuweisen. Nicht jede kleine Zustandsverschlechterung rechtfertigt eine Kürzung der Miete. Eine unerhebliche Verschlechterung der Mietsache rechtfertigt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Mietminderung. Der Wohnkomfort muss also überhaupt erst eingeschränkt sein, damit eine Minderung dem Grunde nach eintreten kann. Liegt jedoch eine deutliche Einschränkung des Wohnkomforts vor, weil beispielsweise die Zimmerwand eine erhebliche Schimmelbildung aufweist, die zum einen gesundheitsschädlich ist und zum anderen dazu führt, dass sich der Mandant schämt Besuch zu empfangen, so muss ich an dieser Stelle über das größte Problem beraten.

Natürlich scheitert eine Mietminderung dann, wenn die Schimmelbildung auf das Lüftungsverhalten des Mandanten zurückzuführen ist, er also für die Verschlechterung verantwortlich ist, und nicht auf die Bausubstanz. Dabei handelt es sich bei dieser Thematik um einen Standardstreit dahingehend, dass der Mieter stets der Auffassung ist, richtig zu lüften und für die Schimmelbildung nicht verantwortlich zu sein, der Vermieter dies natürlich in Abrede stellt und sich auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters beruft.

Regelmäßig kann diese Frage erst durch einen Sachverständigen im sich häufig anschließenden Räumungsprozess geklärt werden. Exakt dieser Räumungsprozess ist die größte Gefahr für den Mieter.

Damit ein Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt werden kann, bedarf es –  in Ansehung an den in Deutschland für den Mieter geltenden Kündigungsschutz – eines Kündigungsgrundes. Das Gesetz billigt dem Vermieter einen solchen Kündigungsgrund unter anderem dann zu, wenn sich der Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr 3a) BGB mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Zahlungsverzug befindet. Handelt es sich um Wohnraum, der vermietet wird, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB sogar dann fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit lediglich mehr als einer Monatsmiete verschuldet in Zahlungsverzug befindet. Die Schwelle der zwei offen stehenden Mieten muss also bei der Wohnraummiete nicht erreicht werden.

Mindert der Mieter die Miete auf Grund der besagten Schimmelbildung, so ist irgendwann die Schwelle des Zahlungsrückstandes von mehr als einer Monatsmiete erreicht. Der Vermieter bleibt dann häufig bei seiner Auffassung wonach die Bausubstanz für die Schimmelbildung nicht verantwortlich sei. Er kündigt dem Mieter dann fristlos und fordert zur Räumung auf. Der Mieter ist nach wie vor der Auffassung, dass er richtig lüftet und die Miete berechtigt mindert und zieht nicht aus. Im darauf vom Vermieter angestrengten Räumungsverfahren muss das Gericht dann die Frage klären, ob tatsächlich ein Recht zur Minderung bestand. Sind die Schimmelflecken auf das Lüftungsverhalten oder die Bausubstanz zurückzuführen?-Diese Frage wird dann durch einen Sachverständigen geklärt. Abgesehen von den erheblichen Kosten, die ein solches Sachverständigengutachten verursacht und die mit der Partei anheim gehen, die den Prozess verliert, ist das – nach meiner Erfahrung – häufigste Ergebnis dasjenige, dass nicht die Bausubstanz, sondern tatsächlich das Lüftungsverhalten des Mieters Schuld an der Schimmelbildung ist.

In der Konsequenz stand dem Mieter dann kein Minderungsrecht zu. Bei Ausspruch der fristlosen Kündigung bestand also ein Zahlungsrückstand in der Höhe, welche den Vermieter zum Ausspruch der Kündigung berechtigt.

Bis zum Jahr 2012 war dies dann nicht weiter problematisch. Der BGH ging stets davon aus, dass dieser Zahlungsrückstand dann vom Mieter nicht verschuldet war, immerhin wusste es dieser nicht besser. Die Klärung folgte erst durch den Sachverständigen im Prozess. Ein Räumungsanspruch bestand nicht. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) zu Gunsten des Vermieters aufgegeben. Der BGH führte in seinem Urteil unter anderem aus, dass dem Mieter auch für den Fall ein verschuldeter Zahlungsverzug zur Last fällt, dass er irrigerweise von einem bestehenden Minderungsrecht ausgeht. Sofern ein Mieter vom seinem Recht zur Minderung Gebrauch mache, so müsse er – vereinfacht gesagt – eben sicher sein, dass die tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Die Kündigung des Vermieters war in diesem Fall rechtmäßig mit der Konsequenz, dass ein Räumungsanspruch besteht. Die Klage des Vermieters hat Erfolg. Der Mieter muss räumen und trägt die erheblichen Kosten des Verfahrens, auch wenn eine Klärung der Schadensverursachung durch Lüftungsverhalten oder Bausubstanz erst durch den Fachmann im Prozess festgestellt werden konnte.

Wie lässt sich dieses Risiko für den Mieter eingrenzen?- Immerhin kann der Laie kaum feststellen, worauf die Feuchtigkeitsschäden zurückzuführen sind.

Es bleibt leider nur ein für den Mieter mühseliger und ebenso kostenintensiver Weg, wie ihn der BGH  in seiner oben zitierten Entscheidung aufgezeigt hat: Statt einer Mietminderung soll der Mieter den aktiven Weg beschreiten und seinen Vermieter unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel auffordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, so solle der Mieter seinen Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen. Auf diesem Weg würde dann die Frage der Verursachung der Mängel ebenfalls gerichtlich geklärt werden, jedoch ohne dass für den Mieter das im Falle einer Mietminderung bestehende Kündigungsrisiko gegeben wäre. So könne dem Interesse beider Parteien, d.h. dem Zahlungsinteresse des Vermieters und dem Interesse des Mieters an einer mangelfreien Wohnung, am besten in gleichwertiger Form Rechnung getragen werden.

Dies alles zu Grunde gelegt, muss ich dem um Rat ersuchenden Mandanten dann raten, von einer Mietminderung abzusehen und aktiv den Vermieter zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so muss Klage eingereicht werden. Dies ist der sicherste Weg um eine – vielleicht im Ergebnis berechtigte- Kündigung zu vermeiden.

Dem Mandanten ist damit nicht wirklich geholfen. Der BGH hat dem Mieter mit seiner Entscheidung Steine statt Brot gegeben und ein deutliches Übergewicht zu Gunsten des Vermieters geschaffen. Denn welcher Mieter kann es sich schon leisten eine Klage einzureichen und zunächst mit Anwalts- und Gerichtskosten in oftmals vierstelliger Höhe in Vorleistung zu treten? Die Mietminderung bleibt damit im Ergebnis das für den Mieter (zunächst) kostengünstigere und tauglichere Mittel um seinem Vermieter Druck zu machen. Trotz des deutlichen Hinweises auf die bestehenden Risiken werde ich nach der Beratung beauftragt eine Mietminderung geltend zu machen. Die Risiken werden durch den Mandaten, vor dem Hintergrund der für den Normalmieter ohne Rechtsschutz finanziell kaum zu stemmenden Alternative, ausgeblendet. Verdenken kann man es nicht. Immerhin ist aktuelle Rechtslage für den Mieter unbefriedigend.

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