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Nachträgliche Änderung der Betriebskosten

  • Posted on 3rd Februar 2015,
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RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Üblicherweise findet sich in den gängigen Formular-Mietverträgen eine Klausel wonach der Mieter die üblichen Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung  zu tragen hat. 

Der Verweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung führt dazu, dass sämtliche der bekannten Betriebskostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden können. Fehlt eine solche Umlagevereinbarung, so fallen die Betriebskosten gänzlich dem Vermieter zur Last.

Nun gibt es jedoch auch Zwischenlösungen dergestalt, dass im Mietvertrag die einzelnen Betriebskostenarten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, explizit aufgeführt sind. Wie sieht es nun aus, wenn der Vermieter nun nachträglich, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages, noch weitere Betriebskosten-positionen auf den Mieter umlegen möchte? Wie kann die ursprüngliche Vereinbarung erweitert werden?

Die Lösung ist einfach:

Selbstverständlich können die Parteien zu jederzeit einvernehmlich eine Änderung herbeiführen.

Der BGH hatte sich im Jahr 2014  (VIII ZR 36/14) nun mit der Frage zu beschäftigen, ob eine vertragliche Änderung der Betriebskostenpositionen auch dadurch stattfinden kann, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter den Änderungswunsch mündlich äußert, dem Mieter im Nachgang hierzu eine Betriebskostenabrechnung übersendet, in der bereits die „neuen“ Postionen enthalten sind und der Mieter die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung beanstandungslos zahlt. Lag hierin eine konkludente -also schlüssige- Vertragsänderung?

Der BGH bejahte dies.

Nach seiner Meinung stellte die nach Äußerung des Änderungswunschs übersandte Betriebskostenabrechnung ein Angebot auf Vertragsänderung dar, welches der Mieter durch seine Zahlung annahm.

FAZIT:

Für den Mieter ist Vorsicht geboten! Ist er eigentlich mit der Vertragsänderung nicht einverstanden und zahlt er gleichwohl die Nachforderung, vielleicht um zunächst um einen Streit zu vermeiden und mit dem Ziel den Betrag vielleicht später wieder zurück zu fordern, so kann es bereits zu spät sein. Auch in der beanstandungslosen Zahlung eine Willenserklärung gesehen werden.

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