RA Jörg Bach - Spezialist für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Neben den stets für Streit sorgenden Schönheitsreparaturklauseln, finden sich in Formularmietverträgen häufig Renovierungsklauseln. Ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen, hat sich auch hier eine überaus mieterfreundliche Rechtsprechung entwickelt, die für den Vermieter erhebliche Konsequenzen hat.

Anfangsrenovierung

 

Wird der Mieter neben der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entsprechend eines Fristenplans vertraglich auch noch mit der Pflicht zur Durchführung einer Anfangsrenovierung belastet, so führt dies nach Auffassung des BGH zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, da dieser dann mit den vom Vormieter verursachten Abnutzungen belastet würde. Hieraus folgt, dass die Verpflichtung zur Durchführung einer Anfangsrenovierung generell unwirksam ist (BGH NJW 1998, 3114).

Endrenovierung

Eine formularvertragliche Klausel, wonach der Mieter ohne Rücksicht auf bereits durchgeführte oder nach dem Mietvertrag durchzuführende Schönheitsreparaturen oder ohne Rücksicht auf die Erforderlichkeit einer Renovierung bei Vertragende in jedem Fall eine Endrenovierung vornehmen muss, ist unwirksam (OLG Hamm, RES Band 1, § 536 BGB; OLG Frankfurt RES Band 1, § 536 BGB).

Dies macht Sinn. Wieso sollte eine Pflicht zur Renovierung bestehen, wenn sich die Wohnung, bereits oder nach wie vor, in einem guten Zustand befindet.

Die Gefahr für den Vermieter…

…besteht im Falle der Verwendung einer solchen Klausel darin, dass die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt, da zwischen beiden Klauseln ein direkter Zusammenhang besteht (BGH Urteil vom 25.06.2013, VIII ZR 335/02). Dies soll sogar dann gelten, wenn sich beide Klauseln an unterschiedlichen Stellen im Mietvertrag befinden und äußerlich voneinander getrennt sind.

Als Vermieter sollte man sich deshalb genau überlegen, ob man eine Endrenovierungsklausel verwendet. Immerhin können die Schönheitsreparaturen problemlos auf den Mieter abgewälzt werden, sofern man keinen starren Fristplan verwendet. Das Bedürfnis für eine Endrenovierung hält sich deshalb in Grenzen.

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