RA Jörg Bach - Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Darf eine WEG per Beschluss den Verteilungsschlüssels in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan von „Miteigentumsanteile“ zu „Wohneinheiten“ ändern?

Hintergrund dieser Frage meines Mandanten, eines Sondereigentümers, war die Konstellation, dass in der Gemeinschaft eine sogenannte Majorisierung vorlag. Ein Eigentümer vereinte die Stimmenmehrheit in seiner Person, wodurch es ihm möglich war, die oben besagte Änderung des Verteilerschlüssels mit Stimmenmehrheit durchzusetzen. Für den Mehrheitseigentümer, der naturgemäß die meisten Miteigentumsanteile besaß, bedeute die Änderung der Umlage der Kosten von „Miteigentumsanteile“ zu „Wohneinheiten“ eine enorme Kostenersparnis. Mein Mandant, der nur einen sehr geringen Miteigentumsanteil innehatte, erfuhr durch die neue Abrechnungsmethodik erhebliche Mehrkosten. Zudem stellte sich der Beschluss als konträr zur Gemeinschaftsordnung dar, da in dieser eine Umlage nach Miteigentumsanteilen vorgeschrieben war.

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer – vereinfacht gesagt – mit Stimmenmehrheit den Verteilerschlüssel ändern, sofern der neue Verteilerschlüssel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es ist dabei anerkannt, dass ein neuer Verteilerschlüssel auch entgegen den klaren Vorgaben einer Gemeinschaftsordnung beschlossen werden kann. Dies folgt daraus, dass der Gesetzgeber den Eigentümern die Möglichkeit eröffnen möchte, von einem in der Teilungserklärung durch den teilenden Ersteigentümer festgelegten, wirtschaftlich unsinnigen Umlageschlüssel abweichen zu können. Die Eigentümer sollen nicht für immer an einer fehlerhafte Entscheidung des teilenden Eigentümers festgehalten werden.

Die Änderung des Verteilerschlüssels muss jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies ist dann der Fall, wenn es für die Änderung zum einen einen sachlichen Grund gibt, und zum anderen kein Eigentümer durch die Änderung unangemessen benachteiligt wird.

Im gegebenen Fall gab es natürlich keinen sachlichen Grund. Der Mehrheitseigentümer wollte sich vielmehr auf Kosten der Minderheit finanziell entlasten. Es lag unzweifelhaft eine Benachteiligung anderer Eigentümer vor. Ein solcher Beschluss konnte auch nur auf Grund der Majorisierung durchgesetzt werden. Hätten sich die Mehrheitsverhältnisse anders dargestellt, hätte es natürlich keine Stimmenmehrheit für einen solchen Beschluss gegeben. Damit widersprach der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Änderung war unrechtmäßig. Der Beschluss konnte mit Erfolg angefochten werden. Das Gericht ersetzte den unrechtmäßigen Verteilungsschlüssel „Wohneinheiten“ wiederum durch den alten Schlüssel „Miteigentumsanteile“.

Fazit:

Auch ein Mehrheitseigentümer kann sich nicht alles erlauben. Jedoch muss ein solcher Beschluss innerhalb der einmonatigen Frist angefochten werden. Danach erwächst er in Bestandskraft. Dann bleibt nur der mühselige Weg über den Versuch eines Zweitbeschlusses. Dies wird zunächst an der Majorisierung scheitern. Der ablehnende Zweitbeschluss muss dann wiederum angefochten  werden. Dieser Weg ist lange und beschwerlich.

Share