RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Häufig stellt sich im WEG-Recht die Frage, ob zur Beschlussfassung über eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die in § 21 Abs. 3 WEG vorgesehene einfache Stimmenmehrheit genügt oder ob es besonderer Mehrheitsverhältnisse bedarf.

Als Maßnahmen, für deren Beschlussfassung die einfache Mehrheit genügt führt § 21 Abs. 5 WEG beispielhaft das Aufstellen einer Hausordnung, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, den Abschluss von Versicherungen, die Schaffung einer Instandhaltungsrücklage oder auch die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan an. Maßnahmen der Verwaltung können immer dann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern das Gesetz nicht besondere Voraussetzungen vorsieht.

Besondere Voraussetzungen sieht das Gesetz dabei für die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vor. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Hier reicht also die einfache Mehrheit nicht aus. Jeder durch die Maßnahme beeinträchtige Eigentümer muss zustimmen.

Das Amtsgericht Oberhausen hatte nun im Jahre 2013 einen Fall zu entscheiden, indem es um das Aufstellen von riesigen Felsblöcken, sogenannte „stattliche Findlinge“, ging. An der Giebelseite eines Gemeinschaftsanwesens befand sich eine Rasenfläche. Diese wurde häufig als Parkplatz durch Eigentümer und Dritte missbraucht, obschon die Teilungserklärung dies ausdrücklich als unzulässig deklarierte. Um die Rasenfläche zu schonen und den Übeltätern die Parkmöglichkeit zu entziehen, beschlossen die Eigentümer in einer Versammlung mit der Mehrheit ihrer Stimmen, dass auf der Rasenfläche riesige Steine verteilt werden sollten. Ein Eigentümer war nicht einverstanden und stimmte dagegen. Die Steine wurden aufgestellt. Der die Zustimmung verweigernde Eigentümer begehrte nun gerichtlich die Aufhebung des Beschlusses.

Das AG Oberhausen sah die Klage als begründet an. Mit Urteil vom 09.07.2013 (Az.: 34 C 94/12) wurde der Beschluss über das Aufstellen der Steine aufgehoben. Das Amtsgericht kam zu dem Ergebnis, dass es sich bei der Maßnahme, dem Aufstellen von schweren Steinen, um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt.

Eine bauliche Veränderung liegt per Definition immer dann vor, wenn das Gemeinschaftseigentum umgestaltet wird. Auf die konkrete technische Ausführung kommt es nicht an. Maßgeblich ist auch, ob sich durch die Maßnahme das Erscheinungsbild des Anwesens ändert.

Nach Auffassung des Gerichts stellt eine gärtnerische Umgestaltung, beispielsweise durch das Aufbringen kleinerer Kieselsteine noch keine bauliche Veränderung dar. Ein Stein, der jedoch ein solches Gewicht und eine solche Größe erreiche, dass er ohne weitere Hilfsmittel nicht mehr bewegt werden könne, sei aber als bauliche Veränderung anzusehen. Die Rechtsprechung habe dies bereits für Kinderschaukeln entschieden, die nur auf Grund ihres eigenen Gewichts auf dem Boden ruhten. Auch sei dies bereits für Trittplatten entschieden, die eine Rasenfläche verbänden. Auf Grund des Gewichts und der Größe der Findlinge könne hier nichts anderes gelten.

Zur Rechtmäßigkeit des Beschlusses hätte jeder betroffene Eigentümer zustimmen müssen. Da durch die Steine die Nutzbarkeit der Parkfläche eingeschränkt werde, die Steine eine Gefahr für parkende Autofahrer darstellen und die Steine auch das optische Erscheinungsbild ändern würden, sei jeder Eigentümer als durch die Maßnahme beeinträchtigt anzusehen. Jeder Eigentümer hätte daher zustimmen müssen. Der Kläger hatte dies unstreitig nicht getan. Damit widersprach der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Er war aufzuheben.

Fazit:

Auf die Größe kommt es also doch an!

Steht die Beschlussfassung über eine Umbaumaßnahme an, so sollten die Eigentümer stets berücksichtigen, dass die einfache Mehrheit dann nicht mehr ausreicht, wenn zur Veränderung auf Grund der Größe oder Schwere der Maßnahme ein besonderer Aufwand oder eine Hilfestellung durch Benutzung eines Krans oder ähnlicher Technik erforderlich ist. Ohne Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer ist die Umbaumaßnahme dann rechtswidrig.

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