RA Jörg Bach - Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

RA Jörg Bach –
Experte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ein häufiges Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Ordnungsmäßigkeit von Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplänen. 

Die Jahresabrechnung, die von der Funktion her einer Nebenkostenabrechnung im Mietrecht gleichzusetzen ist, soll die Eigentümer über die im zurückliegenden Jahr angefallenen Ausgaben und die erzielten Einnahmen informieren. Sie muss vom Erscheinungsbild und Aufbau her für den Laien nachvollziehbar sein. Aus der Jahresabrechnung wird dann der Wirtschaftsplan entwickelt. Dieser gibt Aufschluss über die von den Eigentümern im kommenden Jahr zu leistenden Hausgelder. Er stellt die Rechtsgrundlage für die monatliche Zahlungspflicht eines Eigentümers dar.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan müssen, damit sie Gültigkeit entfalten, von der Gemeinschaft beschlossen werden. Diese Beschlüsse werden häufig gerichtlich angefochten, da Eigentümer beispielsweise mit dem Inhalt der Jahresabrechnung nicht einverstanden sind oder sie die monatlich zu zahlenden Hausgelder als überhöht oder falsch berechnet erachten.

Bis zum Abschluss eines solchen Gerichtsverfahrens gehen häufig Monate ins Land, sodass sich die Frage stellt, ob bei einer erfolgreichen Anfechtung den Eigentümern, die während der Dauer des Verfahrens naturgemäß Zahlungen geleistet haben,  ein Rückforderungsanspruch gegen die Gemeinschaft zusteht. Sofern nämlich der Wirtschaftsplan durch das Gericht für ungültig erklärt wird, so hätten die Eigentümer ohne Rechtsgrundlage und ohne Anspruch der Gemeinschaft gezahlt.

Ein solcher Rückforderungsanspruch wird jedoch durch die Rechtsprechung verneint.

Das LG Düsseldorf kommt in seiner diesbezüglichen Entscheidung vom 07.11.2013 (Az.: 19 S 77/12) nämlich zu dem Ergebnis, dass einem solchen Rückforderungsanspruch das besondere Innenverhältnis der Gemeinschaft mit den gesetzlich vorgesehenen Abrechnungsmodalitäten (Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan) entgegenstehe. Die Abrechnung in der Gemeinschaft und die Feststellung von bestehenden Guthaben erfolge nunmal durch den Beschluss über die Jahresabrechnung. Nur über diesen Weg würde ein „Innenausgleich“ der finanziellen Mittel der Eigentümer erfolgen. Dieses gesetzliche Konzept würde unterlaufen werden, wenn Zahlungsansprüche, die aus der gemeinsamen Kostentragungspflicht folgen auch ohne Beschlussfassung geltend gemacht werden könnten. Notfalls müsse der Eigentümer, der sich auf ein Guthaben beruft, eben selbst eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung herbeiführen, ggf. unter Zuhilfenahme des Gerichts.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung hat sich das LG Düsseldorf der Auffassung des OLG Köln (Urteil vom 22.11.2006, Az.: 16 Wx 215/06) angeschlossen. Auch wenn die aktuelle Rechtsprechung auf den ersten Blick unbillig erscheint, so sollte man sich klarmachen, dass eine Gemeinschaft auf die monatlichen Beiträge angewiesen ist, um Versorgungsleistungen zahlen zu können. Würde man den Eigentümern in diesen Fällen einen Rückforderungsanspruch zugestehen, so wären Gemeinschaften finanziell handlungsunfähig. Es müsste eine Sonderumlage beschlossen werden, um den finanziellen Engpass zu überbrücken. Dieser Beschluss würde mit Sicherheit ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Unter größerem Aufwand müssten die Eigentümer im Ergebnis doch zahlen.

 

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