RA Jörg Bach

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Viele Wohnungseigentümer unterschätzen die Wichtigkeit der sorgfältigen Auswahl eines Verwalters.

Das WEG schweigt zu der Frage, welche beruflichen Qualifikationen ein Verwalter mitbringen muss. Trotzdem besteht für die Gemeinschaft die gesetzliche Pflicht, einen solchen zu bestellen. In Folge dessen, gibt es eine kaum überschaubare Anzahl von Anbietern auf dem Markt, die sich preislich unterbieten. Oftmals wird der kostengünstigste Verwalter bestellt, da sich die Eigentümer dessen Wichtigkeit nicht bewusst sind. Vielfach wird davon ausgegangen, dass man doch über sein Eigentum selbst bestimmen können und der Verwalter nur ein unwichtiges Anhängsel darstelle.

Eine falsche Entscheidung bei der Wahl des Verwalters kann jedoch gravierende Folgen haben.

Die Eigentümer verkennen oftmals, dass ihre Entscheidungsbefugnis durch das Gemeinschaftsverhältnis erheblich eingeschränkt wird. Wichtige Entscheidungen über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind nunmal in einer Eigentümerversammlung durch Stimmenmehrheit zu treffen (vgl. § 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG).

Was passiert aber nun, wenn sich der Verwalter weigert, die jährlich geschuldete Eigentümerversammlung einzuberufen?

Ich selbst kenne Fälle, in denen die Eigentümer vom Verwalter kurze Zeit nach seiner Bestellung einfach nichts mehr gehört haben, dieser weder auf Anrufe, noch auf Emails oder Briefe reagiert hat. In diesen Fällen war die Gemeinschaft handlungsunfähig. Da der Verwalter – abgesehen von einer Vereinbarung aller Miteigentümer –  nur durch Beschluss in der Eigentümerversammlung abberufen werden kann, war es der Gemeinschaft auch nicht möglich den untätigen Verwalter abzusetzen. Denn eine Eigentümerversammlung wird grundsätzlich durch den Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Weigert sich dieser, kann auch der Verwaltungsbeirat mit Reservekompetenz (§ 24 Abs. 3 WEG) eine Versammlung einberufen. Oftmals haben Gemeinschaften jedoch keinen Verwaltungsbeirat.

In diesem Fall steht der Gemeinschaft ein langer Weg bevor:

Nach § 24 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer den Verwalter gerichtlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung verpflichten lassen, wenn die Einberufung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Auch kann sich jeder Eigentümer selbst gerichtlich zur Einberufung ermächtigen lassen (§ 24 Abs. 4 WEG i.V.m § 37 Abs. 2 BGB).

Es bedarf dann also eines mutigen Eigentümers, der – auf sein Kostenrisiko – gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt. Bis zur gerichtlichen Entscheidung vergehen jedoch Wochen, oftmals Monate. Bis dahin kann der Gemeinschaft schon ein erheblicher Schaden entstanden sein.

Es gilt deshalb:

Augen auf bei der Wahl des Verwalters.

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