RA Jörg Bach -

RA Jörg Bach –
Spezialist im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Der wohl gängigste Fall der Mieterhöhung ist das Bestreben des Vermieters, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Trifft den Mieter ein solches Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, so bleiben ihm drei Möglichkeiten:

 

1.) Er kann entweder der Mieterhöhung zustimmen. In diesem Fall schuldet der Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des 3.Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

2.) Er stimmt nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen.

3.) Der Mieter macht von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch. Hiernach kann der Mieter bis zum Ablauf des 2.Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall schuldet der Mieter dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nur die alte Miete, ohne Erhöhung (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Für die 3. Alternative würde beispielsweise folgender Fall greifen:

Der Vermieter begehrt eine Erhöhung der Miete mit Schreiben vom Januar. Sofern der Mieter zustimmt, müsste er die erhöhte Miete zum 01. April zahlen. Er könnte nun bis 31.März von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das Mietverhältnis würde dann zum 31.Mai enden. Für April und Mai müsste der Mieter nur die alte Miete zahlen.

Das Problem: Was, wenn der Vermieter in seinem Schreiben vom Januar die Erhöhung erst ab August fordert?

Wendet man die oben aufgezeigten Fristen strikt an, so würde sich folgendes Bild ergeben: Sofern der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist und infolgedessen von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte, so müsste er die Kündigung auch hier spätestens am 31.März erklären. Auch hier würde die Kündigung zum 31.Mai wirken obwohl die Mieterhöhung erst zum 01.08 eintreten soll. Durch die starre Gesetzesanwendung würde der Mieter also 2 Monate (Juni und Juli) „verlieren“, in denen er in jedem Fall noch zu der alten Miete hätten wohnen können. Die starre Frist des Kündigungsrechts würde ihn also nicht schützen, sondern benachteiligen.

Das dies nicht gewollt sein kann, ist offensichtlich.

Exakt diesen Fall hatte der BGH zu entscheiden. Mit Urteil vom 25.09.2013 (VIII ZR 280/12) stellte der BGH deshalb klar, dass es für die Berechnung der Kündigungsfrist – entgegen des Gesetzeswortlauts – nicht auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ankommen kann, sondern auf den Zeitpunkt des Eintritts der vom Vermieter gewünschten Erhöhung. Denn nach § 558b Abs. 1 BGB schulde der Mieter die erhöhte Miete zu Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang des Verlanges. Bis zum Ablauf des 2. Monats könne der Mieter nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen. Nach der Gesetzeskonzeption könne der Mieter also bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt der Erhöhung außerordentlich kündigen.

Sofern der Mieter nun erst zu einem späteren Zeitpunkt, hier dem 01.August die Erhöhung wünsche, so müsse der Mieter auch bis zum 31.Juli kündigen können. Diese Kündigung wirke dann zum 31.09.

Fazit:

Entgegen des eindeutigen Wortlauts des Gesetzes kommt es, zur Berechnung der Kündigungsfrist, nicht auf den Zugang des Erhöhungsverlangens, sondern den Zeitpunkt des gewollten Eintritts der Erhöhung an. Bis zum Ablauf des vorhergehenden Monats kann der Mieter seine außerordentliche Kündigung aussprechen.

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